La plus value immobilière

Principe

La plus-value est la différence constatée entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

L'impôt afférent à la plus-value taxable est déclaré sur l'imprimé n° 2048 IMM. C'est le notaire qui établit cette déclaration et qui paye l'impôt pour le compte du vendeur.

Exonérations

Dans certains cas, la plus-value est exonérée d'impôt. C'est notamment le cas :

si vous occupez le bien à titre de résidence principale au moment de la vente,

si le bien est vendu plus de 15 ans après son acquisition,

si le prix de vente est inférieur à 15.000 € . (s'il s'agit d'un bien en indivision, ce seuil s'applique à chaque quote-part indivis),

si vous avez fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique et que vous remployez l'indemnité dans un délai de 6 mois,

si vous êtes titulaire d'une pension vieillesse ou de la carte d'invalidité (dans certains cas),

pour les opérations de remembrement et assimilées.

Taux d'imposition

Les plus-values sont imposée au taux de 28,1 % (16 % au titre de l'impôt sur le revenu au taux de 16 % + 12,1 % de prélèvements sociaux).

Calcul de la plus-value

Le prix de cession

Attention : il existe des cas particuliers :

Vente de biens indivis : vous ne tiendrez compte que de la quote-part correspondant à vos droits dans l'indivision,

Vente en viager : le prix comprend le "bouquet" (fraction du prix payé comptant) augmenté de la valeur en capital de la rente viagère,

Expropriation : l'indemnité à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est égale à l'ensemble des indemnités accordées en espèce ou en nature à l'exclusion de celles qui ont le caractère de revenu imposable (perte de loyer...) ou de remboursement de frais (remploi, déménagement).

C'est la somme de plusieurs éléments :

Le "prix" ou la "valeur d'acquisition"

Si le bien a été acquis "à titre onéreux" (achat ou échange), il s'agit du prix déclaré dans l'acte, majoré des charges et des indemnités stipulées à la charge de l'acquéreur.

Si le bien a été acquis "à titre gratuit", (succession ou donation), la valeur à retenir est, en principe, celle qui a été indiquée dans la déclaration de succession ou dans l'acte de donation.

Quand un abattement de 20% a été pratiqué, la valeur vénale à retenir pour le calcul de la plus-value est celle du bien libre de toute occupation diminuée de l'abattement de 20% pratiqué pour la détermination des droits d'enregistrement.

Les frais d'acquisition (honoraires, frais d'actes, TVA...) sont retenus pour leur montant réel et justifié. Cependant, ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix mais uniquement en cas d'acquisition à titre onéreux.

Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration sont également à ajouter, à condition qu'elles n'aient pas déjà été déduites du revenu global ou d'un revenu catégoriel pour le calcul de l'impôt sur le revenu, ou encore ouvert droit à une réduction d'impôt (si, par exemple, vous avez déjà déduit les dépenses d'amélioration dans votre déclaration de revenus fonciers pour un bien qui était donné en location, celles-ci ne pourront pas être à nouveau prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable ; il en va de même par exemple pour les dépenses de transformation de locaux ayant donné droit à une réduction d'impôt dans le cadre des investissements locatifs).

Les dépenses couvertes par l'abattement de 30% dans le cadre du régime dit "micro-foncier" sont réputées avoir également été déjà déduites et ne peuvent être prises en compte en cas de revente du bien.

Les travaux sont pris en compte soit pour leur montant réel justifié (gardez les factures correspondantes au cas où l'administration vous demanderait de les produire), soit forfaitairement pour un montant égal à 15% de la valeur d'acquisition, lorsque vous cédez l'immeuble plus de cinq ans après son acquisition.

Les frais de voirie, réseaux et distribution qu'ils soient imposés ou non par les collectivités locales ou leur groupement pour les terrains à bâtir.

A noter : certaines corrections sont à apporter selon la durée de possession du bien.

Abattements à déduire

Une fois la plus-value calculée, il convient de lui appliquer certains abattements :

abattement fixe de 1.000 €

et abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5ème, pour atteindre 100% d'abattements la 15ème année.

 Source: www.service-public.fr